Investir en résidence étudiants : principes et risques

Investir en résidence étudiants : quels principes et quels risques ?

L'investissement en résidence pour étudiants peut être séduisant : avantage fiscal, location à une société commerciale évitant la gestion locative... Canberra Immo fait le point sur le principe et les risques d'un tel investissement. étudiant, investissement, immobilier, crowdfunding, conseil, patrimoine, patrimonial

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Investir en résidence étudiants : quels principes et quels risques ?

L'investissement en résidence pour étudiants peut être séduisant : avantage fiscal, location à une société commerciale évitant la gestion locative... Canberra Immo fait le point sur le principe et les risques d'un tel investissement.

Logement étudiant : dans quoi j'investis ?

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Lorsque vous investissez en résidence pour étudiants, vous achetez un petit logement dans une copropriété. Comme tous les autres propriétaires, vous signez un bail avec une société d'exploitation qui sera votre locataire pendant a minima 9 ans. Celle-ci va exploiter l'intégralité du bâtiment en sous-louant votre lot à un étudiant et se chargera d'intégrer des services qu'il leur facturera. Le futur loyer et la rentabilité brute sont donc connus dès l'acquisition.
Ces résidences sont bien souvent le fruit d'une collaboration entre un promoteur immobilier et un exploitant comme Réside Etudes, Studéa de Nexity, Campusea du groupe Gécina... qui gèrent en général plus de 100 résidences. L'investissement ouvre la plupart du temps droit au bénéfice d'une loi de défiscalisation : location meublée ou Censi-Bouvard.

Avantage fiscal lors de l'acquisition d'un logement neuf

Récupération de TVA :
Lorsque vous achetez un bien neuf, vous payez 20% de TVA. Votre locataire étant une société commerciale, celle-ci peut verser un loyer soumis à TVA. Ainsi, dès que votre logement est livré, vous pouvez demander à l'Etat de vous rembourser les 20% de TVA versée. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans.
Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard (11% de réduction d'impôts sur le prix d'achat du bien, répartis sur 9 ans)
A noter : les revenus issus de ce type de location seront imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pas d'incidence flagrante pour vous si ce n'est une déclaration d'impôts sur le revenu plus complète et l'impossibilité de mélanger les avantages d'autres catégories de revenus comme par exemple imputer des déficits fonciers, qui concernent uniquement les revenus fonciers.

Points de vigilance avant de ce lancer

Le principal aspect de l'investissement en résidence pour étudiants est que vous achetez une rentabilité avant d'acheter un logement. En effet, la location à un exploitant commercial rend quasi-impossible la récupération du bien pour soi-même ou ses enfants. Cette caractéristique est à retenir avant de se lancer.

Vérifiez les conditions de versement et de révision des loyers

Souvent, une rentabilité forte suppose soit un loyer trop haut, soit un prix de vente au rabais, ce qui peut révéler un problème sous-jacent. Une bonne rentabilité annuelle tourne actuellement autour de 3,5 à 5,5% HT/HT en fonction du lieu. Un loyer trop alléchant ouvre la porte à une rapide renégociation du bail.
Certains promoteurs et exploitants peu scrupuleux gonflent en effet volontairement le loyer afin de séduire les acheteurs. Or, ils insèrent dans le bail une condition de révision de loyer qui leur permet de baisser soudain vos revenus sans justification ni recours. Cela peut être un problème notamment si vous avez un prêt à rembourser. Faîtes donc relire le bail par un professionnel, notaire, conseiller en gestion de patrimoine ou avocat.

Vérifiez la solidité et le sérieux de l'exploitant

C'est le socle fondamental de votre investissement. L'exploitant est il connu sur le marché ? Quel est le nombre de résidences qu'il gère ? D'autres propriétaires ont ils des difficultés avec lui ? En effet, le bail commercial suppose plusieurs obstacles en cas de problème :
- Casser le bail nécessite que tous les copropriétaires soient d'accord, cela peut donc prendre beaucoup de temps;
- A l’inverse, l'abandon de l'exploitant vous laisserait avec une résidence pour laquelle il faudrait retrouver un locataire commercial en commun. La destination des locaux au regard de l’urbanisme ne permet souvent pas, par exemple, de transformer votre lot en habitation sans autorisation globale (permis de construire). L'intervention de la copropriété devient alors compliquée. A souligner que parfois les parties communes peuvent rester la propriété de l'exploitant, ce qui freine considérablement les décisions à prendre en de pareilles circonstances.

A priori, le risque est nettement maîtrisé lorsque l'exploitant est connu sur le marché. Vérifiez donc bien l’antériorité, le sérieux, le chiffre d’affaire et le nombre de résidences gérées par celui qui doit signer le bail.

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07-06-2014
Canberra

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