Réduire ses impôts dans les PME immobilières

Réduire ses impôts dans les PME immobilières

Les contribuables vont bientôt devoir déclarer leurs revenus et leur ISF. Cette période est donc propice à l’étude des différents leviers permettant de défiscaliser une partie de ses revenus ou de son patrimoine. Parmi eux, l’investissement en direct au capital de PME ouvre droit dans certains cas à une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 45.000 euros pour l’ISF et 18.000 euros pour l’impôt sur le revenu d’un couple marié. PME, TEPA, réduction, ISF, IRPP, IR

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Réduire ses impôts dans les PME immobilières

Les contribuables vont bientôt devoir déclarer leurs revenus et leur ISF. Cette période est donc propice à l’étude des différents leviers permettant de défiscaliser une partie de ses revenus ou de son patrimoine. Parmi eux, l’investissement en direct au capital de PME ouvre droit dans certains cas à une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 45.000 euros pour l’ISF et 18.000 euros pour l’impôt sur le revenu d’un couple marié.

Transformer une partie de son impôt en investissement

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Ce dispositif issu de la loi TEPA oriente les particuliers vers un placement direct dans le capital de PME non cotées. L’objectif : soutenir la croissance en favorisant le développement d’entreprises et créer des emplois.

La réduction d’impôt est ainsi l’une des plus élevées du panel des outils défiscalisants :
- 50% du montant investi pour l’ISF, dans la limite de 90.000 euros d'investissement,
- 18% pour l’impôt sur le revenu dans la limite de 9.000 euros pour un célibataire et 18.000 euros pour un couple marié ou pacsé.

Dans le secteur immobilier, seules les PME de construction-vente sont éligibles à l’avantage fiscale. Entendons par là les PME de promotion immobilière dont l’objectif est de revendre un bâtiment en bloc ou par lots. Dans le secteur de la construction pure, il n’existe pas réellement de restriction. L’activité doit avant tout être industrielle ou commerciale.

Ce dispositif est donc un véritable coup de pouce pour les entrepreneurs puisqu’il permet d’attirer de nouveaux investisseurs. Pour être éligible, la PME doit avoir un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros, employer moins de 250 personnes et ne pas être cotée sur les marchés financiers. A la fin du premier exercice, la PME doit néanmoins salarier au minimum 2 personnes.
L’investisseur doit de son côté conserver ses titres pendant au moins 5 ans. Signalons que la valeur des parts sort alors du calcul de l'ISF.

Ce mode de défiscalisation est donc compatible avec le crowdfunding dès lors que l’investissement finance une entreprise, par exemple de promotion immobilière, et non un projet immobilier.

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Financer une PME sans plomber sa rentabilité par des frais de gestion

Des fonds communs de placement proposent également d’investir dans des PME avec avantage fiscal. Ce sont des véhicules tels que les FIP ou FCPI, ainsi que des fonds dédiés créés par des sociétés de gestion de portefeuilles. Néanmoins les nombreux frais pratiqués (jusqu’à 35% de frais sur 5 ans), plombent la rentabilité. En 2013, le site Morningstar indiquait que 80% de ces véhicules enregistraient des performances négatives. Un rapport de l’Inspection Générale des Finances pointait déjà du doigt ces pratiques en 2009 : les frais annuels étant de 5 à 6%, l’entrepreneur financé doit créer une rentabilité minimum de 10% par an pouvoir distribuer 4% par an à l’investisseur, ce qui est rarement le cas. Les frais étant prélevés en premier, c'est donc l'investisseur qui pâtit de ces politiques.

Le crowdfunding est donc une alternative permettant d’investir en direct dans les PME. Il est cependant nécessaire pour l’investisseur de vérifier la politique de frais de la plateforme, qu’ils soient prélevés sur l’investisseur ou sur l’entrepreneur. L’éligibilité de la PME à la réduction d’impôt TEPA PME doit quant à elle être validée par un cabinet d’avocats qui fournit une attestation fiscale.


24-02-2015
Par Caroline Courvoisier

Crédit photo : ©kotoyamagami-Fotolia.com



 

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