En bref
- En PACS, chaque partenaire reste propriétaire de ce qu’il achète seul ; un achat commun crée une indivision avec des quotes-parts librement définies.
- En cas de décès, le partenaire pacsé n’hérite pas automatiquement : un testament est indispensable pour lui transmettre le bien sans droits de succession.
- Avec un testament, la transmission entre pacsés est exonérée de droits de succession, comme pour les couples mariés.
- PACS et mariage offrent des avantages fiscaux comparables pour l’achat immobilier : imposition commune (IR), abattement donation de 80 724 €, accès au PTZ.
Chaque année, des milliers de couples pacsés se posent la même question avant d’acheter un bien immobilier : quelles règles s’appliquent ? Comment protéger son partenaire ? La réponse implique de comprendre le régime juridique du PACS et ses conséquences pratiques en matière de propriété, d’héritage et de fiscalité. Notre rubrique droit et réglementation immobilière détaille également d’autres aspects juridiques de l’achat.
Ce guide complet sur le PACS et l’achat immobilier couvre toutes les situations : achat en indivision, tontine, séparation, décès, avantages fiscaux et comparaison avec le mariage ou le concubinage.
Sommaire
Régime juridique du PACS pour l’immobilier
Depuis la réforme de 2007, le PACS est soumis par défaut au régime de la séparation de biens. Contrairement au mariage (communauté réduite aux acquêts par défaut), chaque partenaire reste propriétaire de ce qu’il acquiert seul. Un bien acheté en PACS avec l’argent de l’un n’appartient qu’à lui — même si les deux contribuent aux remboursements.
Cette règle a deux implications importantes :
- Si vous achetez seul avec votre propre apport et votre crédit, le bien est uniquement à votre nom, même si votre partenaire participe aux charges quotidiennes.
- Pour acheter à deux, il faut le formaliser expressément dans l’acte notarié, en précisant les quotes-parts de chacun.
Comparateur PACS / Mariage / Concubinage pour l’achat immobilier
| Critère | PACS | Mariage | Concubinage |
|---|---|---|---|
| Régime par défaut | Séparation de biens | Communauté réduite aux acquêts | Séparation totale |
| Co-propriété possible | ✓ Oui (indivision) | ✓ Oui | ✓ Oui (indivision) |
| Quote-parts librement fixées | ✓ Oui | ~ Selon régime | ✓ Oui |
| SCI recommandée | ✓ Très utile | ~ Selon situation | ✓ Très utile |
| Critère | PACS | Mariage | Concubinage |
|---|---|---|---|
| Liquidation du bien commun | Vente ou rachat de parts | Liquidation judiciaire ou amiable | Vente ou rachat de parts |
| Droit au maintien dans les lieux | ✗ Non garanti | ✓ Possible (ordonnance) | ✗ Non |
| Prestation compensatoire | ✗ Non | ✓ Oui | ✗ Non |
| Délai de dissolution | Immédiat (déclaration) | Divorce (6-18 mois min.) | Immédiat |
| Critère | PACS | Mariage | Concubinage |
|---|---|---|---|
| Héritier légal automatique | ✗ Non (testament obligatoire) | ✓ Oui | ✗ Non |
| Droits de succession sur bien immo | 0 % (avec testament) | 0 % | 60 % |
| Droit au maintien dans le logement | ~ 1 an (si prévu) | ✓ 1 an garanti + droit viager | ✗ Non |
| Tontine : bien au survivant | ✓ Possible | ✓ Possible | ✓ Possible |
| Critère | PACS | Mariage | Concubinage |
|---|---|---|---|
| Imposition commune (IR) | ✓ Dès l’année du PACS | ✓ Dès l’année du mariage | ✗ Non |
| PTZ (primo-accédant) | ✓ Oui | ✓ Oui | ✓ Oui (individuel) |
| Exonération droits donation | ✓ Oui (80 724 €) | ✓ Oui (80 724 €) | ✗ Non (1 594 €) |
Les modes de détention d’un bien immobilier en PACS
L’indivision : la solution la plus courante
Lorsque deux partenaires pacsés achètent ensemble, ils deviennent co-indivisaires du bien. L’acte notarié précise la quote-part de chacun, librement fixée (50/50, 60/40, 70/30…). Cette quote-part peut refléter l’apport réel de chacun.
Les décisions importantes (vente, travaux importants) requièrent l’accord des deux partenaires. En cas de désaccord, l’indivision peut être forcée judiciairement. C’est une structure simple mais qui peut devenir conflictuelle lors d’une séparation.
La tontine (clause d’accroissement)
La clause de tontine stipule que le survivant des deux co-acquéreurs devient seul propriétaire du bien au décès de l’autre. Elle présente deux avantages majeurs :
- Protection maximale du survivant : il hérite de la totalité du bien, sans concurrence des héritiers réservataires (enfants d’un précédent lit).
- Fiscalité avantageuse entre pacsés : le bien est transmis comme s’il n’y avait pas de succession (droits basés sur la valeur du bien, avec exonération entre pacsés si testament prévu).
En contrepartie, la tontine est irrévocable sauf accord des deux parties. Elle est déconseillée si l’un des partenaires a des enfants d’une première union.
La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI est la structure la plus flexible pour les couples, y compris les pacsés. Elle permet une gestion adaptée des parts (inégales, modifiables), facilite la transmission progressivement (donation de parts) et protège mieux en cas de décès ou de séparation. Pour un investissement locatif, la SCI offre également des avantages fiscaux via l’impôt sur les sociétés (IS).
En cas de séparation : que devient le bien immobilier ?
La dissolution du PACS est simple : une déclaration conjointe auprès du greffe du tribunal ou de l’officier d’état civil suffit. Mais la liquidation du bien commun peut être plus complexe.
Deux solutions s’offrent aux ex-partenaires :
- L’un rachète la part de l’autre : il finance la soulte correspondant à la quote-part de son ex-partenaire. Cela nécessite souvent un nouveau crédit ou un refinancement.
- La vente du bien : le produit de la vente est réparti entre les deux selon leurs quotes-parts respectives.
Contrairement au mariage, le PACS ne prévoit pas de prestation compensatoire. Chaque partenaire repart avec sa quote-part, sans égard pour les sacrifices professionnels ou personnels consentis pendant la vie commune. Il est possible d’anticiper ce risque via un pacte d’indivision ou des clauses contractuelles chez le notaire.
En cas de décès : comment protéger son partenaire pacsé ?
C’est le point le plus critique pour les couples pacsés : le partenaire pacsé n’est pas héritier légal. Sans testament, le bien revient aux héritiers légaux du défunt (enfants, parents, frères et sœurs selon l’ordre successoral).
La solution : rédiger un testament chez le notaire (ou olographe) léguant le bien au partenaire. Avec ce testament :
- La transmission est exonérée de droits de succession entre partenaires pacsés (depuis la loi TEPA de 2007).
- Le partenaire peut recevoir la quotité disponible (jusqu’à la totalité si pas d’enfants, 50 % si un enfant, 33 % si deux enfants).
Sans enfants, il est fortement conseillé de se faire un legs universel réciproque, garantissant que le survivant hérite de tout. Avec des enfants d’un premier lit, la situation est plus délicate et nécessite un conseil notarial approfondi.
Avantages fiscaux du PACS pour l’achat immobilier
| Avantage fiscal | PACS | Mariage | Concubinage |
|---|---|---|---|
| Imposition commune (IR) | ✓ Dès l’année du PACS | ✓ Dès l’année du mariage | ✗ Non |
| Abattement donation entre partenaires | 80 724 € | 80 724 € | 1 594 € |
| Droits de succession (avec testament) | 0 % | 0 % | 60 % |
| Accès au PTZ (primo-accédant) | ✓ Oui | ✓ Oui | ✓ Oui (individuel) |
| Réduction d’impôt investissement locatif | ✓ Oui | ✓ Oui | ✓ Oui (individuel) |
Sur le plan fiscal, le PACS est quasi-équivalent au mariage. L’accès au crédit immobilier est également similaire : les banques considèrent les revenus du foyer fiscal pour évaluer la capacité d’emprunt d’un couple pacsé, exactement comme pour un couple marié.
PACS vs mariage pour l’achat immobilier : quelles différences concrètes ?
Les deux statuts sont proches fiscalement, mais diffèrent sur le plan patrimonial et en matière de protection du conjoint :
- Régime de propriété : le mariage crée automatiquement une communauté de biens acquis (sauf contrat de mariage), le PACS maintient la séparation sauf clause contraire.
- Protection en cas de décès : le conjoint marié est héritier légal réservataire ; le partenaire pacsé doit être désigné par testament.
- En cas de séparation : le divorce est plus long et coûteux, mais offre une meilleure protection (prestation compensatoire, partage judiciaire). La rupture de PACS est immédiate.
- Formalisme : le mariage exige une cérémonie civile ; le PACS se déclare en mairie ou chez un notaire.
Pour un achat immobilier en couple, aucun des deux statuts n’est universellement supérieur. Tout dépend de votre situation familiale, patrimoniale et de vos objectifs à long terme. Consultez un notaire avant de signer un acte d’achat pour choisir la structure adaptée.
