En bref
- Marseille est soumise à l’encadrement des loyers depuis juillet 2023 : les propriétaires ne peuvent dépasser le loyer de référence majoré de +20 %.
- Le loyer de référence varie selon l’arrondissement, le nombre de pièces et le type de location (meublé/non meublé) : de 7 à 17 €/m²/mois selon le secteur.
- En cas de dépassement, le locataire peut exiger une réduction de loyer et le propriétaire risque une amende pouvant atteindre 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
- L’encadrement n’interdit pas le complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, prestations haut de gamme).
Depuis juillet 2023, Marseille a rejoint Paris, Lyon et une dizaine d’autres agglomérations dans le dispositif d’encadrement des loyers. Cette réglementation, issue de la loi ELAN, vise à limiter les hausses excessives dans les zones tendues. Pour les investisseurs locatifs comme pour les locataires, comprendre son fonctionnement est devenu indispensable. Consultez aussi notre rubrique droit et réglementation immobilière pour aller plus loin.
Ce guide complet explique les règles applicables à Marseille en 2026 : zones concernées, calcul du loyer de référence, droits des locataires, sanctions pour les bailleurs et impact sur le marché locatif marseillais.
Sommaire
Principe de l’encadrement des loyers : comment ça marche ?
L’encadrement des loyers est un mécanisme légal qui plafonne le montant des loyers dans les zones tendues — c’est-à-dire les communes où la demande locative dépasse structurellement l’offre. Il repose sur trois niveaux de référence :
| Niveau | Définition | Calcul |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Médiane des loyers du marché | Base de calcul |
| Loyer de référence majoré | Plafond légal applicable | Référence × 1,20 (+20 %) |
| Loyer de référence minoré | Seuil en dessous duquel la révision peut être demandée par le bailleur | Référence × 0,80 (-20 %) |
Le loyer demandé au locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ces valeurs sont fixées annuellement par arrêté préfectoral, après enquête de l’observatoire local des loyers.
Simulateur d’encadrement des loyers — Marseille 2026
Estimez le loyer de référence encadré pour votre logement marseillais (valeurs indicatives).
Loyer de référence : — €/m²/mois
Plafond (+ 20 %) : — €/m²/mois
Loyer total plafonné : — €/mois
* Valeurs indicatives. Consultez l’observatoire des loyers ADIL 13 pour les données officielles.
Marseille et l’encadrement des loyers depuis 2023
Marseille a intégré le dispositif d’encadrement des loyers le 1er juillet 2023, sur décision de la Métropole Aix-Marseille-Provence et par arrêté préfectoral. La ville bénéficiait déjà du statut de zone tendue depuis plusieurs années, permettant l’application de mesures sur les préavis et les révisions de loyers, mais l’encadrement va plus loin en imposant un plafond sur le loyer initial.
Le dispositif s’applique à l’ensemble des 16 arrondissements de Marseille, avec des loyers de référence différenciés selon :
- L’arrondissement (ou le secteur géographique)
- Le nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus)
- Le type de location (meublée ou non meublée)
- L’époque de construction du logement
Les 7e et 8e arrondissements (Endoume, Corniche, Prado) affichent les loyers de référence les plus élevés, tandis que les 13e à 16e arrondissements restent les plus accessibles. Les données sont publiées par l’ADIL 13 (Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône).
Comment calculer le loyer de référence à Marseille ?
Le calcul du loyer encadré à Marseille suit une logique simple en quatre étapes :
- Identifier le loyer de référence applicable à votre logement (arrondissement, nombre de pièces, type de location, époque de construction) via le simulateur ci-dessus ou l’outil officiel de l’ADIL 13.
- Multiplier par la surface habitable (loi Carrez ou surface au sol selon le régime).
- Appliquer le plafond majoré (+20 %) : c’est le maximum légalement autorisé.
- Vérifier l’éventuel complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Exemple concret : Pour un T2 non meublé de 45 m² dans le 6e arrondissement construit après 1990, le loyer de référence est d’environ 9,1 €/m²/mois. Le plafond majoré est de 10,9 €/m²/mois, soit un loyer maximum de 490 €/mois charges non comprises.
Le complément de loyer : quand peut-il s’appliquer ?
L’encadrement n’interdit pas au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans le loyer de référence. Ce complément doit :
- Être mentionné explicitement dans le bail avec sa justification précise
- Correspondre à des éléments réels et objectivables (vue panoramique sur la Méditerranée, terrasse privative de grande superficie, parking privatif, standing architectural…)
- Ne pas être contestable sur le critère des décences (logement dégradé, travaux à la charge du bailleur…)
Le locataire peut contester un complément de loyer abusif devant la Commission Départementale de Conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail.
Droits du locataire et sanctions pour les propriétaires
Si un propriétaire propose un loyer supérieur au loyer de référence majoré sans justifier d’un complément de loyer, le locataire dispose de plusieurs recours :
| Situation | Recours du locataire | Délai |
|---|---|---|
| Loyer supérieur au plafond | Demande de mise en conformité par courrier RAR | Pendant tout le bail |
| Absence de réponse | Saisine de la Commission Départementale de Conciliation | Après 4 mois |
| Échec de la conciliation | Saisine du juge des contentieux de la protection | À tout moment |
Les sanctions pour les propriétaires contrevenants sont significatives : une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société de gestion). La préfecture des Bouches-du-Rhône dispose d’un pouvoir de contrôle et de mise en demeure.
Impact de l’encadrement sur l’investissement locatif à Marseille
L’encadrement des loyers a modifié le calcul des investisseurs sur le marché immobilier marseillais. Si les rendements bruts restent attractifs (4 à 6 % en moyenne), la capacité à augmenter les loyers est désormais contrainte.
Plusieurs stratégies s’adaptent bien au cadre encadré :
- Location meublée : les loyers de référence meublés sont supérieurs de 15 à 25 % aux références non meublées, et le régime fiscal LMNP reste avantageux.
- Colocation : les règles d’encadrement s’appliquent différemment selon le type de bail (bail unique ou baux individuels).
- Location saisonnière : non soumise à l’encadrement, mais réglementée par la commune via les autorisations de changement d’usage.
Avant de finaliser un investissement, pensez à vérifier votre financement immobilier et à consulter un professionnel de l’immobilier pour valider la rentabilité dans le cadre réglementaire actuel.
