En bref
- Le prix moyen au m² à Nice atteint 5 200 €/m² pour un appartement en 2026, contre moins de 4 300 €/m² en 2020.
- La Promenade des Anglais et le Carré d’Or culminent à 7 000 – 10 000 €/m², tandis que Nice Nord reste sous 4 800 €/m².
- Sur cinq ans, les prix niçois ont progressé de +22 % — l’une des plus fortes hausses parmi les grandes métropoles françaises.
- Le rendement locatif brut moyen à Nice se situe entre 3,5 et 5 %, soutenu par une demande touristique et estudiantine structurelle.
Première ville de la Côte d’Azur, Nice conjugue attractivité internationale, climat exceptionnel et marché immobilier parmi les plus dynamiques de France. Que vous souhaitiez acheter un bien immobilier sur la Riviera ou investir dans le locatif, les prix y ont fortement progressé ces dernières années. Pour replacer Nice dans son contexte national, consultez notre rubrique prix immobilier par ville et quartier.
Ce guide complet du marché immobilier à Nice en 2026 détaille les prix au m² par quartier, l’évolution sur cinq ans, les comparatifs appartements/maisons et les perspectives pour les mois à venir. Données issues des bases DVF, des notaires de la Côte d’Azur et des baromètres professionnels.
Sommaire
Prix au m² à Nice en 2026 : les chiffres clés
Nice s’impose comme l’une des villes les plus chères de France après Paris et ses proches banlieues. En 2026, les bases notariales établissent les moyennes suivantes :
| Type de bien | Prix moyen au m² | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Appartement (toutes surfaces) | 5 200 €/m² | 2 800 – 10 000 €/m² |
| Maison individuelle / villa | 6 800 €/m² | 4 000 – 15 000 €/m² |
| Studio / T1 | 5 600 €/m² | 3 500 – 9 500 €/m² |
| T2 / T3 | 5 100 €/m² | 3 000 – 9 000 €/m² |
| Grand appartement (T4+) | 4 800 €/m² | 2 800 – 8 500 €/m² |
Ces chiffres placent Nice loin devant des villes comme Strasbourg (3 400 €/m²) ou Nantes (4 100 €/m²), et dans la même catégorie que Lyon (4 800 €/m²), avec une prime azuréenne significative sur les biens d’exception.
Prix au m² par quartier à Nice (2026) — cliquer sur une colonne pour trier
| Quartier | Prix min (€/m²) | Prix max (€/m²) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Promenade / Carré d’Or | 7 000 | 10 000 | ↑ +5 % |
| Vieux-Nice | 6 500 | 8 500 | ↑ +3 % |
| Cimiez | 5 500 | 7 500 | ↑ +3 % |
| Musiciens / Libération | 5 000 | 6 500 | → stable |
| Madeleine / Pasteur | 4 800 | 6 000 | → stable |
| Nice Est / Port | 4 500 | 5 800 | ↑ +2 % |
| Caucade / Pessicart | 4 000 | 5 200 | → stable |
| Nice Nord | 3 500 | 4 800 | → stable |
| L’Ariane | 2 800 | 3 800 | ↓ -1 % |
Prix immobilier par quartier à Nice
Les quartiers premium : Promenade, Vieux-Nice, Cimiez
Promenade des Anglais / Carré d’Or — L’adresse la plus cotée de Nice. Les appartements avec vue mer sur la Prom’ dépassent régulièrement 8 000 €/m², avec des penthouses culminant à 15 000 €/m². Le Carré d’Or, entre la Promenade et l’avenue Jean-Médecin, oscille entre 7 000 et 9 000 €/m².
Vieux-Nice — Le cœur historique baroque attire les amateurs de caractère. Ses ruelles colorées et ses palais génois se négocient entre 6 500 et 8 500 €/m². La demande locative saisonnière y est intense, ce qui soutient les prix mais complique l’accès au logement résidentiel.
Cimiez — Quartier résidentiel bourgeois sur les hauteurs, ancien quartier romain, Cimiez offre de grands appartements haussmanniens et des villas avec jardin. Prix : 5 500 à 7 500 €/m², avec une prime pour les biens avec vue panoramique.
Les quartiers intermédiaires
Musiciens / Libération — Quartiers dynamiques très prisés des actifs et des familles. Bonne desserte en transports. Prix stables entre 5 000 et 6 500 €/m².
Nice Est / Port Lympia — Secteur en mutation autour du port, avec de nombreuses rénovations de copropriétés. Comptez entre 4 500 et 5 800 €/m², avec un potentiel de valorisation à moyen terme.
Les quartiers accessibles
Nice Nord / Pasteur — Plus éloignés de la mer, ces secteurs offrent des prix entre 3 500 et 4 800 €/m². Ils restent bien reliés au centre par le tramway et attirent les primo-accédants et les investisseurs locatifs cherchant un meilleur rendement.
L’Ariane — Quartier prioritaire en cours de rénovation urbaine, l’Ariane affiche les prix les plus bas de Nice (2 800 – 3 800 €/m²). La sélection du bien et de la copropriété est déterminante dans ce secteur.
Évolution des prix immobiliers à Nice sur 5 ans
| Année | Prix moyen appartement (€/m²) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 2020 | 4 260 | — |
| 2021 | 4 540 | +6,6 % |
| 2022 | 4 890 | +7,7 % |
| 2023 | 5 180 | +5,9 % |
| 2024 | 4 970 | -4,1 % |
| 2025 | 5 060 | +1,8 % |
| 2026 (est.) | 5 200 | +2,8 % |
Nice a connu l’une des corrections les plus marquées en 2024 (-4,1 %), reflet de la hausse des taux et de la baisse de la demande étrangère. La reprise de 2025-2026 est portée par le retour des investisseurs britanniques (post-Brexit) et la demande résidentielle des télétravailleurs parisiens qui arbitrent en faveur de la Côte d’Azur. Pour une lecture nationale, consultez notre analyse du marché immobilier français.
Appartements vs maisons et villas à Nice
Le marché niçois est très majoritairement composé d’appartements (85 % des transactions). Les maisons et villas sont concentrées dans les quartiers collinaires (Cimiez, Mont-Boron, Gairaut, Fabron) et leurs prix s’envolent rapidement dès que la vue mer est au rendez-vous.
| Type de bien | Secteur | Prix moyen au m² |
|---|---|---|
| Appartement vue mer | Promenade / Anglais | 8 000 – 12 000 € |
| Appartement standard | Centre-Ville | 5 000 – 6 500 € |
| Villa avec piscine | Mont-Boron / Cimiez | 8 000 – 15 000 € |
| Maison de ville | Quartiers nord | 4 500 – 6 000 € |
| Studio locatif | Centre / Port | 5 500 – 7 000 € |
Budget et financement pour acheter à Nice
Pour un appartement de 50 m² à Nice, comptez en moyenne 260 000 € hors frais (5 200 €/m²), soit près de 280 000 € tout compris (frais de notaire + éventuels honoraires d’agence). Un T3 de 70 m² dans un quartier intermédiaire avoisine les 380 000 €.
Pour financer ce projet, un apport personnel de 10 à 20 % est recommandé. En 2026, les taux oscillent entre 3,4 et 3,8 % sur 20 ans. Sur la base d’un emprunt de 220 000 € à 3,6 % sur 20 ans, la mensualité s’établit à environ 1 290 €/mois. Pour connaître les meilleures offres, consultez notre guide du financement immobilier.
Investissement locatif à Nice : rendements et perspectives
Nice est une valeur sûre pour l’investissement locatif grâce à :
- La demande étudiante : 35 000 étudiants à l’Université Côte d’Azur et dans les grandes écoles.
- Le tourisme : 5e ville touristique de France, Nice génère une demande locative saisonnière exceptionnelle.
- Les expatriés et télétravailleurs : Nice attire des actifs européens et français fuyant les grandes métropoles surpeuplées.
| Quartier | Loyer moyen (€/m²/mois) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Centre / Musiciens | 16 – 19 | 3,5 – 4,5 % |
| Nice Est / Port | 14 – 17 | 4,0 – 5,0 % |
| Nice Nord | 12 – 15 | 4,5 – 5,5 % |
| Vieux-Nice (saisonnier) | 25 – 40 (nuit) | 5,0 – 7,0 % |
Perspectives du marché immobilier niçois pour 2027
Les fondamentaux de Nice restent solides pour 2027 : rareté du foncier sur le littoral, attractivité internationale persistante et développement des infrastructures (prolongement du tramway, projets EcoVallée). Les experts du marché immobilier anticipent une hausse modérée de 2 à 4 % à Nice en 2027, tirée par la reprise de la demande des acquéreurs étrangers et l’amélioration des conditions de crédit immobilier. Les biens avec vue mer et les appartements rénovés de type haussmannien restent les valeurs les plus recherchées.
