En bref
- Le prix moyen au m² à Montreuil est de 6 200 €/m² en 2026, soit environ 40 % moins cher que le Paris 20e arrondissement voisin.
- Le Bas-Montreuil, collé à Vincennes et aux portes de Paris, culmine à 7 500 – 9 500 €/m² — des prix de petite couronne parmi les plus élevés d’Île-de-France.
- La ville a gagné +25 % en cinq ans, portée par son attractivité culturelle, ses espaces verts et son excellente desserte (métro 9, Vincennes).
- Le rendement locatif brut moyen à Montreuil est de 4,0 à 5,5 %, supérieur à Paris intra-muros.
Montreuil (Seine-Saint-Denis, 93100) est devenu l’une des villes les plus recherchées de la petite couronne parisienne. Frontalière de Paris (20e arrondissement) et de Vincennes, elle offre un compromis rare : des prix significativement inférieurs à Paris pour un cadre de vie et une desserte comparables. Pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Île-de-France sans les prix parisiens, Montreuil figure systématiquement dans les arbitrages. Retrouvez aussi notre rubrique prix immobilier par ville pour comparer avec d’autres marchés.
Sommaire
Prix au m² à Montreuil en 2026 : les chiffres clés
Montreuil présente une forte hétérogénéité de prix entre ses quartiers, reflet d’une ville en pleine transformation depuis les années 2010 :
| Type de bien | Prix moyen au m² | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Appartement (toutes surfaces) | 6 200 €/m² | 4 500 – 9 500 €/m² |
| Maison individuelle | 6 800 €/m² | 5 000 – 10 000 €/m² |
| Studio / T1 | 6 600 €/m² | 5 000 – 9 000 €/m² |
| T2 / T3 | 6 100 €/m² | 4 500 – 8 500 €/m² |
| Grand appartement (T4+) | 5 800 €/m² | 4 200 – 8 000 €/m² |
Ces prix font de Montreuil l’une des villes les plus chères de Seine-Saint-Denis, mais restent bien inférieurs à Annecy (5 500 €/m²) ou Nice (5 200 €/m²) et très en dessous du Paris intra-muros.
Prix au m² par quartier à Montreuil (2026) — cliquer pour trier
| Quartier | Prix min (€/m²) | Prix max (€/m²) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Bas-Montreuil (ex-Vincennes) | 7 500 | 9 500 | ↑ +4 % |
| Centre-Ville | 6 000 | 7 500 | ↑ +2 % |
| Bel-Air / Grands-Pêchers | 5 500 | 7 000 | → stable |
| Branly / Boissière | 5 200 | 6 500 | → stable |
| Signac / Stalingrad | 4 800 | 5 800 | → stable |
| La Noue | 4 500 | 5 500 | → stable |
Prix par quartier à Montreuil
Bas-Montreuil : le secteur le plus prisé
Le Bas-Montreuil est le quartier le plus recherché et le plus cher de la ville. Situé à deux pas de la Porte de Vincennes et du métro 9 (Nation), il concentre galeries d’art, studios de création, restaurants et une population CSP+ en forte croissance. Les prix y dépassent régulièrement 8 000 €/m² pour les biens rénovés, avec des sommets à 9 500 €/m² pour les maisons avec jardin.
Centre-Ville et Bel-Air : le cœur résidentiel
Le Centre-Ville de Montreuil, autour de la mairie et de l’Hôtel de Ville, offre des appartements de standing dans des immeubles des années 1970-2000. Prix : 6 000 à 7 500 €/m². Le quartier Bel-Air / Grands-Pêchers, plus résidentiel avec ses maisons de ville et ses écoles, se situe dans la même fourchette.
La Noue et Signac : les entrées en propriété
Les quartiers La Noue et Signac / Stalingrad proposent les prix les plus accessibles de Montreuil, entre 4 500 et 5 800 €/m². Ces secteurs bénéficient de projets de rénovation urbaine et d’une desserte par le tramway T1. Idéal pour les primo-accédants cherchant à s’installer dans la ville.
Évolution des prix immobiliers à Montreuil sur 5 ans
| Année | Prix moyen appartement (€/m²) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 2020 | 4 960 | — |
| 2021 | 5 280 | +6,5 % |
| 2022 | 5 680 | +7,6 % |
| 2023 | 5 980 | +5,3 % |
| 2024 | 5 840 | -2,3 % |
| 2025 | 6 010 | +2,9 % |
| 2026 (est.) | 6 200 | +3,2 % |
La correction de 2024 (-2,3 %) a été plus limitée à Montreuil qu’en moyenne nationale, grâce à une demande de report depuis Paris qui reste structurellement élevée. La reprise en 2025-2026 confirme l’attractivité durable de la ville. Pour une lecture du cycle national, consultez notre analyse du marché immobilier français.
Montreuil vs Paris et petite couronne : comparatif
| Ville / Arrondissement | Prix moyen au m² | Écart avec Montreuil |
|---|---|---|
| Paris 20e (voisin direct) | 10 200 € | -39 % |
| Vincennes (voisin direct) | 9 800 € | -37 % |
| Saint-Mandé | 9 200 € | -33 % |
| Bagnolet | 6 000 € | -3 % |
| Montreuil | 6 200 € | — |
| Romainville | 5 200 € | +19 % |
| Noisy-le-Sec | 4 500 € | +38 % |
L’arbitrage Montreuil / Paris est l’un des plus populaires chez les acquéreurs franciliens : même desserte (métro 9 direct vers Nation, Opéra, Saint-Lazare), même bassin d’emploi, mais une économie de 35 à 40 % sur le prix d’achat. Pour un T3 de 65 m², cela représente environ 250 000 € d’économie par rapport au Paris 20e.
Budget et financement pour acheter à Montreuil
Pour un appartement de 55 m² à Montreuil, comptez environ 341 000 € (6 200 €/m²), soit 367 000 € tout compris avec les frais de notaire. Un T3 de 70 m² dans le Bas-Montreuil dépasse facilement 560 000 €.
Avec un apport de 10 % (34 000 €) et un emprunt de 307 000 € à 3,55 % sur 25 ans, la mensualité est d’environ 1 540 €/mois. Pour trouver les meilleures conditions, comparez les offres via notre guide de la meilleure banque pour un crédit immobilier. Avant de signer, pensez à préparer soigneusement votre offre d’achat.
Investissement locatif à Montreuil
Montreuil offre un rendement locatif brut supérieur à Paris grâce à des prix d’achat inférieurs pour des loyers quasi-équivalents. La ville est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2021 (zone tendue), ce qui limite les hausses mais sécurise l’investissement à long terme.
| Quartier | Loyer moyen (€/m²/mois) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Bas-Montreuil | 22 – 28 | 3,5 – 4,5 % |
| Centre-Ville | 18 – 23 | 4,0 – 5,0 % |
| La Noue / Signac | 15 – 19 | 4,5 – 5,5 % |
Pour optimiser votre stratégie d’investissement locatif à Montreuil, préférez les petites surfaces (studios, T2) dans le Bas-Montreuil pour un rendement supérieur, ou les T3/T4 en Centre-Ville pour une clientèle familiale stable avec moins de rotation. En cas d’achat en PACS, consultez notre guide PACS et achat immobilier.
